Depuis janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. En 2028, ce sera le tour des F. En 2034, les E. Pour un investisseur immobilier, ignorer la performance énergétique du parc immobilier d'une commune, c'est s'exposer à un risque réglementaire majeur. Les données de l'ADEME permettent de le quantifier.
La Loi Climat & Résilience : un calendrier strict
| Échéance | Classe DPE | Impact |
|---|---|---|
| Janvier 2025 | G | Interdiction de location |
| Janvier 2028 | F | Interdiction de location |
| Janvier 2034 | E | Interdiction de location |
Concrètement, si vous achetez un logement classé F aujourd'hui, vous avez moins de 2 ans pour le rénover avant de ne plus pouvoir le louer. Le coût de rénovation d'un logement F ou G se situe entre 15 000 et 40 000 € selon la surface et l'état du bâti.
Les données DPE de l'ADEME
L'ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie) publie l'intégralité des diagnostics de performance énergétique réalisés en France depuis juillet 2021 (date du nouveau mode de calcul 3CL, plus fiable que l'ancien).
Accès : data.gouv.fr
Ce que contient chaque DPE
- Classe énergétique (A à G)
- Consommation en kWh/m²/an
- Émissions de GES en kg CO₂/m²/an
- Adresse et code INSEE de la commune
- Année de construction du logement
- Type de logement (appartement, maison)
Notre score de qualité DPE
Pour chaque commune, nous calculons la part de logements classés F ou G (les « passoires thermiques ») et en déduisons un score de 0 à 10 :
- Score 10 = moins de 5% de passoires → parc immobilier sain, peu de risque réglementaire
- Score 5 = environ 30% de passoires → niveau moyen, rénovations à prévoir
- Score 0 = plus de 50% de passoires → risque réglementaire très élevé
Ce que le score révèle
| Part de F+G | Score DPE | Interprétation |
|---|---|---|
| < 10% | 8-10 | Parc récent ou rénové, faible risque |
| 10-20% | 6-8 | Quelques passoires, risque modéré |
| 20-35% | 4-6 | Parc vieillissant, rénovations à budgéter |
| 35-50% | 2-4 | Parc très dégradé, surcoût majeur |
| > 50% | 0-2 | Alerte : majorité de biens inlouables à terme |
Passoires thermiques : la géographie compte
La part de passoires thermiques varie fortement selon les régions :
Communes les plus touchées :
- Centres-villes anciens des petites et moyennes villes (bâti XVIIIe-XIXe)
- Zones rurales et montagnardes (maisons mal isolées, chauffage électrique ancien)
- Nord et Est de la France (climat plus froid, bâti ancien)
Communes les moins touchées :
- Villes avec beaucoup de constructions récentes (2000+)
- Sud méditerranéen (besoins de chauffage moindres)
- Communes ayant bénéficié de programmes ANRU de rénovation
Risque ou opportunité ?
Une forte proportion de passoires thermiques est un risque si vous achetez un bien existant sans budget de rénovation. Mais c'est aussi une opportunité :
La stratégie « achat-rénovation-location »
- Acheter un bien classé F ou G à prix décoté (les vendeurs savent qu'il est inlouable)
- Rénover pour atteindre C ou D (MaPrimeRénov' + aides locales)
- Louer à un loyer supérieur grâce à la meilleure classe DPE
- Déduire les travaux du revenu foncier (régime réel) ou amortir (LMNP réel)
Le différentiel de loyer entre un logement G et un logement C peut atteindre 10 à 15% dans les zones tendues, en plus de la plus-value à la revente.
Notre simulateur LMNP permet de modéliser cette stratégie avec le calcul de l'amortissement par composants.
Comment nous utilisons les données ADEME
- Import de tous les DPE depuis juillet 2021 par commune
- Comptage des logements par classe (A à G)
- Calcul de la part de F+G (passoires)
- Score : inversé et normalisé de 0 à 10
- Affichage : jauge visuelle sur chaque fiche ville avec contexte réglementaire
Le score DPE représente 5% du score d'investissement global. Son poids est modéré car il dépend fortement du bien individuel — deux logements dans la même commune peuvent être en A et en G. Mais au niveau communal, la tendance est significative.
Limites
- Biais de sélection : les DPE sont réalisés lors de ventes ou de locations. Les logements vacants ou occupés par leurs propriétaires depuis longtemps ne sont pas couverts
- Pas de DPE avant juillet 2021 : l'ancien mode de calcul (avant juillet 2021) est moins fiable et n'est pas pris en compte
- Granularité communale : le score est une moyenne. Un immeuble neuf en classe A côtoie des maisons anciennes en G dans la même commune
La performance énergétique est passée d'un critère secondaire à un facteur éliminatoire pour l'investissement locatif. Les données ADEME permettent d'anticiper les risques réglementaires et d'identifier les opportunités de rénovation.
Vérifiez le score DPE de votre commune cible sur analyse-immo.fr.