Méthodologie Analyse Immo

Le score Analyse Immo est calculé à partir de données officielles françaises (DVF, INSEE, ANIL, BPE, GTFS, ADEME, SSMSI). Voici comment chaque composante est calculée et quels outils complémentaires sont disponibles.

Sources de données

Source	Fournisseur	Couverture
DVF+ / DVF (Demandes de Valeurs Foncières)	Cerema & data.gouv.fr	5,5 M+ transactions (12 ans d'historique : 2014-2025)
INSEE Filosofi	INSEE	Revenus médians et démographie par commune
ANIL Carte des loyers 2025	ANIL	35 000 communes couvertes
BPE — Base Permanente des Équipements 2024	INSEE	Services, commerces, santé, sport, enseignement
GTFS national consolidé	transport.data.gouv.fr	477 000+ arrêts bus, rail, tram, métro
SITADEL / SDES	Ministère du Logement	Permis de construire et logements autorisés
ADEME — DPE Logements existants	ADEME	Diagnostics de performance énergétique depuis juillet 2021
SSMSI — Statistiques de délinquance	Ministère de l'Intérieur	16 indicateurs de criminalité par commune (annuel)

Les 9 composantes du score

Rentabilité locative

25%

rent_avg × 12 / price_m2 × 100, normalisé [2 %, 10 %] → [0, 10]

Rapport entre le loyer annuel de référence (ANIL) et le prix d'achat au m². Principal moteur du score.

Attractivité / croissance

18%

population_growth_5y (Filosofi 2021 vs 2018), normalisé [-2 %, +8 %] → [0, 10]

Évolution démographique sur 5 ans, indicateur d'attractivité territoriale.

Dynamique des prix

13%

price_m2_trend_5y (médiane DVF), normalisé [-5 %, +30 %] → [0, 10]

Tendance haussière des prix sur 5 ans, proxy de la valorisation du patrimoine.

Sécurité

10%

Score inversé du taux de criminalité pondéré (cambriolages 25 %, violences 20 %, vols 15 %, …), normalisé [0, 30 ‰] → [10, 0]

Niveau de sécurité de la commune basé sur 14 indicateurs SSMSI (Ministère de l'Intérieur) : cambriolages, violences, vols, dégradations, stupéfiants, escroqueries. 10 = très sûr, 0 = très exposé.

Liquidité du marché

nb_transactions_2y / population × 1 000, normalisé [2, 60] → [0, 10]

Volume de transactions rapporté à la population, reflet de la facilité de revente.

Transports

60 % densité GTFS (arrêts dans 2 km) + 40 % projets d'infrastructure

Accessibilité en transports en commun : maillage existant et projets à venir.

Projets urbains

SITADEL + ZAC + ANRU, pondérés par type et statut

Présence de projets de renouvellement urbain (ZAC, ANRU) et de permis de construire actifs.

Qualité DPE

10 - (dpe_fg_pct / 60 × 10), basé sur la part de passoires F+G (ADEME)

Qualité énergétique du parc immobilier : plus la part de logements classés F ou G est faible, plus le score est élevé. Source : ADEME DPE depuis juillet 2021.

Tension locative

proxy : évolution prix 1 an normalisée [-10 %, +30 %] → [0, 1]

Indicateur de tension sur le marché locatif, estimé via la variation récente des prix.

Formule finale

score = Σ (composante × poids)

Score minimum

Score maximum

Chaque composante est normalisée entre 0 et 10 avant d'être multipliée par son poids. Le score final est écrêté entre 0 et 10.

Outils & fonctionnalités

En complément du score, Analyse Immo propose des outils d'analyse disponibles selon votre plan.

Simulateur LMNP

Compare le régime micro-BIC (abattement 50 %) et le régime réel simplifié avec amortissement par composants (gros oeuvre 45 ans 50 %, façade 25 ans 10 %, installations 17 ans 20 %, agencements 12 ans 20 %, mobilier 7 ans). Calcule l'impôt selon la TMI et le rendement net-net.

Alertes de prix

Surveille l'évolution du prix au m² d'une commune. Quand la variation dépasse le seuil configuré (défaut : 3 %), un email est envoyé avec l'ancien prix, le nouveau et la variation en %. La base de référence est mise à jour à chaque notification.

Équipements BPE

Affiche le nombre d'établissements par catégorie (enseignement, santé, sport, commerce, restauration) issus de la Base Permanente des Équipements INSEE 2024. Ces données ne font pas partie du score mais complètent l'analyse qualitative de la commune.

Limites et avertissements

Les données historiques 2014-2019 (DVF+ Cerema) ont été croisées et géocodées pour offrir une précision d'adresse optimale. Certaines communes rurales ou d'Outre-Mer peuvent présenter des anomalies d'adresses.
La détection des "Flips" immobiliers (achats-reventes) se base sur les correspondances exactes de coordonnées géographiques (Lambert 93 converties en WGS84).
Les loyers ANIL correspondent à des références réglementaires, pas à des contrats réels en cours.
La classification des arrêts de transport (bus, rail, tram, métro) est inférée depuis les noms d'arrêts et opérateurs GTFS — quelques erreurs de catégorie peuvent subsister.
Les équipements BPE incluent tous les points de contact d'un réseau (ex. : relais-poste commerçants inclus dans Bureau de poste), ce qui peut donner des chiffres supérieurs aux seuls établissements physiques principaux.
Les données de sécurité SSMSI ne sont disponibles que pour les communes ayant enregistré au moins 5 faits sur 3 années consécutives (seuil de secret statistique). Les petites communes sans données reçoivent un score neutre (5/10).
Le score Analyse Immo est un indicateur synthétique à titre indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.