Quand on cherche où investir dans l'immobilier, on tombe généralement sur des classements subjectifs, des avis sponsorisés par des promoteurs ou des estimations opaques. Pourtant, l'État français publie gratuitement des dizaines de bases de données qui permettent d'analyser objectivement n'importe quelle commune.
Chez Analyse Immo, nous croisons 7 sources officielles open data pour calculer un score d'investissement /10 sur 35 000 communes. Voici lesquelles, comment y accéder, et ce qu'elles révèlent.
1. DVF — Les transactions immobilières réelles
Source : Demandes de Valeurs Foncières (Direction Générale des Finances Publiques) Accès : data.gouv.fr Couverture : 5 millions+ de transactions depuis 2019, France entière (hors Alsace-Moselle et Mayotte)
Ce que contient DVF
Chaque transaction notariale enregistrée en France est publiée dans DVF : date de vente, prix, surface, nombre de pièces, type de bien (appartement, maison, terrain), adresse et code postal.
Ce qu'on en tire
- Prix au m² moyen par commune, mis à jour mensuellement
- Tendance des prix sur 1 an et 5 ans (médiane DVF)
- Liquidité du marché : nombre de transactions rapporté à la population — un indicateur clé de la facilité de revente
- Historique trimestriel des prix médians sur 5 ans
Pourquoi c'est essentiel
DVF est la seule source qui donne les vrais prix de vente, pas des estimations. Les sites d'annonces affichent des prix demandés, souvent 5 à 15% au-dessus du prix final. DVF, c'est le prix signé chez le notaire.
Poids dans le score Analyse Immo : la rentabilité locative (calculée à partir de DVF + ANIL) représente 25% du score, la dynamique des prix 13% et la liquidité 9%.
Limite : les communes rurales avec très peu de transactions (< 10 sur 2 ans) peuvent avoir des prix médians peu fiables.
2. ANIL — Les loyers de référence
Source : Carte des loyers (ANIL — Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) Accès : data.gouv.fr Couverture : 35 000 communes, loyers d'annonce médians
Ce que contient la carte ANIL
Pour chaque commune, un loyer médian en €/m²/mois estimé à partir des annonces de location. Les données sont ventilées par type de logement et nombre de pièces.
Ce qu'on en tire
- Loyer moyen au m² par commune
- Rendement locatif brut : (loyer × 12) / prix d'achat × 100
- Simulation d'investissement : pour un T2 de 50 m², combien de loyer mensuel pour quel montant investi ?
Pourquoi c'est essentiel
Sans données de loyers fiables, impossible de calculer un rendement. L'ANIL est la référence institutionnelle — c'est la même source utilisée par les préfectures pour l'encadrement des loyers.
Poids dans le score : la rentabilité locative (DVF × ANIL) = 25% du score total.
Limite : les loyers ANIL sont des indicateurs d'annonce, pas des loyers effectivement payés. L'écart est généralement de 5 à 10%.
3. INSEE Filosofi — La démographie et les revenus
Source : Filosofi (Fichier Localisé Social et Fiscal) + Recensement de la population Accès : insee.fr Couverture : toutes les communes, données annuelles
Ce que contient l'INSEE
- Population et évolution sur 5 ans
- Revenu médian par commune (Filosofi)
- Répartition par âge et par catégorie socioprofessionnelle (recensement)
Ce qu'on en tire
- Croissance démographique 5 ans : une ville qui gagne des habitants attire des locataires
- Revenu médian : indicateur de la solvabilité des locataires potentiels
- Profil démographique : part d'étudiants, de jeunes actifs, de retraités — chaque profil a un impact différent sur la demande locative
Pourquoi c'est essentiel
Une ville avec un rendement brut élevé mais une population en chute libre est un piège. La démographie est le meilleur indicateur avancé de la demande locative future.
Poids dans le score : l'attractivité démographique = 18% du score total.
Limite : les dernières données Filosofi ont un décalage de 2-3 ans. La croissance démographique est calculée sur des millésimes passés, pas sur l'année en cours.
4. SSMSI — Les données de sécurité
Source : Service Statistique Ministériel de la Sécurité Intérieure (Ministère de l'Intérieur) Accès : data.gouv.fr Couverture : toutes les communes de plus de 5 000 habitants, 16 indicateurs, données annuelles
Ce que contient le SSMSI
Les statistiques de délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie nationales, par commune et par an. Chaque indicateur est exprimé en taux pour 1 000 habitants :
- Violences physiques (intrafamiliales et hors cadre familial)
- Violences sexuelles
- Cambriolages de logements
- Vols avec armes, vols violents sans arme
- Vols sans violence contre des personnes
- Vols de véhicules, dans les véhicules, d'accessoires
- Destructions et dégradations volontaires
- Usage et trafic de stupéfiants
- Escroqueries
Ce qu'on en tire
Un score de sécurité de 0 à 10 (10 = très sûr) calculé en pondérant les indicateurs selon leur impact sur l'attractivité résidentielle :
| Indicateur | Poids |
|---|---|
| Cambriolages de logements | 25% |
| Vols violents sans arme | 15% |
| Violences physiques intrafamiliales | 10% |
| Violences hors cadre familial | 10% |
| Vols sans violence | 10% |
| Destructions et dégradations | 10% |
| Violences sexuelles | 5% |
| Vols de véhicules | 5% |
| Vols dans les véhicules | 5% |
| Escroqueries | 5% |
Pourquoi c'est essentiel
La sécurité est le critère n°1 des locataires pour choisir un quartier. Une commune avec un taux de cambriolages élevé aura plus de turnover locatif, une vacance plus longue et une valorisation plus faible à long terme. Aucun autre outil d'analyse immobilière en France n'intègre ces données.
Poids dans le score : la sécurité = 10% du score total.
Limite : les communes de moins de 5 000 habitants ou avec moins de 5 faits sur 3 ans sont exclues du jeu de données (secret statistique). Elles reçoivent un score neutre de 5/10.
5. ADEME — Les diagnostics de performance énergétique (DPE)
Source : ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie) Accès : data.gouv.fr Couverture : tous les DPE enregistrés depuis juillet 2021 (nouveau mode de calcul)
Ce que contient l'ADEME
Chaque diagnostic de performance énergétique réalisé en France : adresse, classe énergétique (A à G), consommation en kWh/m²/an, émissions de GES, année de construction, etc.
Ce qu'on en tire
- Part de passoires thermiques (logements classés F ou G) par commune
- Score de qualité DPE : 10 = parc sain avec peu de passoires, 0 = majorité de logements énergivores
Pourquoi c'est essentiel
La Loi Climat & Résilience interdit progressivement la location des logements énergivores :
- Logements G : interdits depuis janvier 2025
- Logements F : interdits à partir de janvier 2028
- Logements E : interdits à partir de janvier 2034
Une commune avec 40% de passoires thermiques représente un risque réglementaire majeur pour un investisseur : soit vous rénovez (coûteux), soit vous ne pouvez plus louer. À l'inverse, une commune avec un parc déjà performant est un signal positif.
Poids dans le score : la qualité DPE = 5% du score total.
Limite : seuls les DPE réalisés depuis juillet 2021 (nouvelle méthode 3CL) sont fiables. Les communes avec peu de DPE récents peuvent avoir un score moins représentatif.
6. BPE — Les équipements et services
Source : Base Permanente des Équipements (INSEE) Accès : insee.fr Couverture : toutes les communes, 26 types d'équipements
Ce que contient la BPE
Le nombre d'établissements par commune dans 5 grandes catégories :
| Catégorie | Exemples |
|---|---|
| Enseignement | Écoles maternelles, élémentaires, collèges, lycées, universités |
| Santé | Médecins, pharmacies, hôpitaux, urgences |
| Sport | Gymnases, piscines, terrains de sport |
| Commerce | Supermarchés, boulangeries, marchés |
| Restauration | Restaurants, cafés |
Ce qu'on en tire
Un panorama complet des services disponibles dans chaque commune. Pas de score chiffré intégré au calcul, mais une information qualitative essentielle affichée sur chaque fiche ville.
Pourquoi c'est essentiel
Un investisseur locatif ne regarde pas que le rendement — il regarde aussi ce que la commune offre à ses futurs locataires. Une commune sans médecin, sans école et sans commerce aura du mal à attirer des familles, même avec un rendement théorique de 8%.
Limite : la BPE compte les points de contact (un relais-poste commerçant est compté comme un bureau de poste), ce qui peut gonfler certains chiffres.
7. GTFS — Les transports en commun
Source : Flux GTFS consolidés (transport.data.gouv.fr) Accès : transport.data.gouv.fr Couverture : 477 000+ arrêts, France entière
Ce que contient le GTFS
Les horaires et positions de tous les arrêts de transports en commun de France : bus, tram, métro, RER, TER. Chaque arrêt est géolocalisé avec ses coordonnées GPS et le type de transport.
Ce qu'on en tire
- Score de densité transport : nombre d'arrêts dans un rayon de 2 km, pondéré par type (un arrêt de métro vaut plus qu'un arrêt de bus)
- Détail par type de transport : combien d'arrêts bus, tram, métro, RER/TER
- Réseaux desservant la commune : noms des opérateurs
Le score final de transport combine 60% de densité existante (GTFS) et 40% de projets d'infrastructure (lignes en construction ou planifiées).
Pourquoi c'est essentiel
L'accessibilité en transports est le deuxième critère des locataires après la sécurité. Une commune bien desservie attire plus de locataires, a moins de vacance et se valorise mieux. L'arrivée d'une nouvelle ligne de métro ou de tram peut faire bondir les prix de 10 à 20% en quelques années.
Poids dans le score : les transports = 9% du score total.
Limite : la classification bus/tram/métro est inférée depuis les noms d'arrêts et opérateurs GTFS — quelques erreurs de catégorie peuvent subsister.
Comment ces 7 sources deviennent un score /10
Le score d'investissement Analyse Immo combine les 7 sources en 9 composantes pondérées :
| # | Composante | Source principale | Poids |
|---|---|---|---|
| 1 | Rentabilité locative | DVF + ANIL | 25% |
| 2 | Attractivité démographique | INSEE Filosofi | 18% |
| 3 | Dynamique des prix | DVF | 13% |
| 4 | Sécurité | SSMSI | 10% |
| 5 | Liquidité du marché | DVF | 9% |
| 6 | Transports | GTFS | 9% |
| 7 | Projets urbains | SITADEL | 8% |
| 8 | Qualité DPE | ADEME | 5% |
| 9 | Tension locative | DVF (proxy) | 3% |
Chaque composante est normalisée entre 0 et 10 puis multipliée par son poids. Le score final est la somme pondérée, écrêtée entre 0 et 10.
Score élevé (7-10) = ville cumulating rendement attractif, croissance démographique, bonne desserte transport, sécurité correcte et parc immobilier de qualité.
Score faible (0-3) = au moins un signal d'alerte fort (rendement faible, population en déclin, insécurité marquée ou parc énergivore).
La méthodologie complète est disponible sur notre page dédiée.
Comment accéder à ces données gratuitement
Toutes ces sources sont 100% open data et gratuites. Vous pouvez les télécharger vous-même :
- DVF → fichiers CSV sur data.gouv.fr (~500 Mo/an)
- ANIL → CSV par commune sur data.gouv.fr
- INSEE → fichiers détail Filosofi + recensement sur insee.fr
- SSMSI → CSV compressé (~35 Mo) sur data.gouv.fr
- ADEME DPE → API ou téléchargement sur data.gouv.fr
- BPE → fichiers détail sur insee.fr
- GTFS → flux par réseau sur transport.data.gouv.fr
Le défi n'est pas l'accès aux données — elles sont publiques. C'est leur croisement, normalisation et mise à jour sur 35 000 communes qui prend du temps. C'est exactement ce qu'Analyse Immo automatise.
En résumé
| Source | Ce qu'elle apporte | Mise à jour |
|---|---|---|
| DVF | Prix réels, tendances, liquidité | Semestrielle |
| ANIL | Loyers de référence, rendement | Annuelle |
| INSEE | Démographie, revenus, CSP | Annuelle |
| SSMSI | Sécurité par commune | Annuelle (juin) |
| ADEME | Qualité énergétique du parc | Continue |
| BPE | Services et équipements | Annuelle |
| GTFS | Desserte transport | Trimestrielle |
L'investissement immobilier ne devrait pas se faire au doigt mouillé. Les données existent, elles sont gratuites et officielles. Il suffit de les croiser intelligemment.
Explorez le classement des 35 000 communes sur analyse-immo.fr/classement, ou consultez la méthodologie complète pour comprendre chaque calcul en détail.