Quand un agent immobilier vous dit « le prix au m² ici c'est 3 500 € », d'où vient ce chiffre ? Souvent d'une estimation, d'un ressenti ou d'un prix d'annonce. Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), elles, donnent les vrais prix signés chez le notaire. C'est la source la plus fiable qui existe en France pour analyser le marché immobilier.
Qu'est-ce que DVF ?
DVF signifie Demandes de Valeurs Foncières. C'est une base de données publiée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) qui contient l'intégralité des transactions immobilières enregistrées par les notaires en France.
Depuis 2019, ces données sont open data : n'importe qui peut les télécharger gratuitement sur data.gouv.fr.
Ce que contient chaque transaction
- Date de vente : jour exact de la signature
- Prix : le montant réel payé par l'acheteur
- Surface : surface habitable en m²
- Type de bien : appartement, maison, terrain, local commercial
- Nombre de pièces
- Adresse : numéro, voie, code postal, commune
- Code INSEE de la commune
En chiffres
- 5 millions+ de transactions depuis 2019
- Couverture : France entière hors Alsace-Moselle (régime cadastral différent) et Mayotte
- Mise à jour : semestrielle (avril et octobre)
- Format : CSV téléchargeable ou API
Pourquoi DVF est indispensable pour un investisseur
1. Le prix au m² réel, pas une estimation
Les sites d'annonces affichent le prix demandé par le vendeur. Le prix final est en moyenne 5 à 15% inférieur après négociation. DVF donne le prix effectivement payé, acte notarié à l'appui.
Exemple concret : à Saint-Étienne, les annonces affichent souvent 1 200-1 500 €/m² pour un T3. Les données DVF montrent que le prix médian réel est plutôt autour de 1 000-1 100 €/m². L'écart change complètement le calcul de rendement.
2. Les tendances de prix sur 1 et 5 ans
En agrégeant les transactions par trimestre, on obtient une courbe d'évolution des prix fiable. C'est autrement plus précis qu'un indice estimé : ce sont des ventes réelles.
Sur Analyse Immo, la tendance des prix sur 5 ans représente 13% du score d'investissement. Une ville dont les prix montent régulièrement depuis 5 ans a plus de chances de continuer à se valoriser.
3. La liquidité du marché
Un indicateur souvent négligé : combien de biens se vendent par an dans une commune, rapporté à sa population. Une ville avec un rendement théorique de 9% mais seulement 15 ventes par an est un piège — vous aurez du mal à revendre.
DVF permet de calculer cette liquidité précisément. Sur Analyse Immo, elle représente 9% du score.
4. Le rendement locatif réel
En croisant le prix d'achat DVF avec les loyers ANIL, on obtient un rendement locatif brut basé sur des données réelles, pas sur des hypothèses :
Rendement brut = (Loyer ANIL × 12) / Prix médian DVF × 100
C'est la composante principale de notre score d'investissement (25%).
Comment nous utilisons DVF
Chez Analyse Immo, notre pipeline ETL traite les fichiers DVF chaque mois :
- Téléchargement des fichiers CSV bruts (500 Mo par année)
- Nettoyage : exclusion des prix aberrants (< 500 €/m² ou > 100 000 €/m²), des terrains nus, des ventes en bloc
- Agrégation par commune : prix médian au m², nombre de transactions, tendances sur 1 an et 5 ans
- Calcul de liquidité : transactions sur 2 ans / population × 1 000
- Historique trimestriel : prix médian par trimestre sur 5 ans pour chaque commune
Le résultat est visible sur chaque fiche ville : prix actuel, tendances, historique graphique et liste des transactions récentes.
Limites des données DVF
- Décalage temporel : les dernières transactions publiées ont 3 à 6 mois de retard
- Communes rurales : moins de 10 transactions sur 2 ans = médiane peu fiable
- Alsace-Moselle : ces départements ne sont pas couverts (livre foncier spécifique)
- Pas de détail sur l'état du bien : DVF ne dit pas si le bien est rénové ou à rénover, ce qui impacte fortement le prix au m²
Accéder aux données DVF
- Téléchargement brut : data.gouv.fr (fichiers CSV par année)
- Visualisation simplifiée : app.dvf.etalab.gouv.fr (carte officielle Etalab)
- Analyse complète avec scoring : analyse-immo.fr/classement (DVF + 6 autres sources croisées)
Les données DVF sont la colonne vertébrale de toute analyse immobilière sérieuse. Combinées aux loyers ANIL, à la démographie INSEE et aux données de sécurité SSMSI, elles permettent de prendre des décisions d'investissement basées sur des faits, pas sur des intuitions.
Explorez les données DVF de votre commune sur analyse-immo.fr.