Le rendement locatif est LE critère n°1 des investisseurs immobiliers. Pour le calculer, il faut deux chiffres : le prix d'achat et le loyer. Si les données DVF fournissent les prix réels, c'est la carte des loyers ANIL qui donne les loyers de référence sur 35 000 communes françaises.
Qu'est-ce que la carte des loyers ANIL ?
L'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) publie chaque année des indicateurs de loyers par commune, basés sur l'analyse des annonces de location. Ces données sont utilisées comme référence par les préfectures pour l'encadrement des loyers dans les zones tendues.
Accès : data.gouv.fr
Ce que contient la carte
- Loyer médian en €/m²/mois pour chaque commune
- Ventilation par type de logement et nombre de pièces
- Couverture : 35 000 communes en France métropolitaine et DOM
Calculer le rendement locatif brut
La formule de base que tout investisseur connaît :
Rendement brut (%) = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat × 100
Avec les données ANIL et DVF, ce calcul devient objectif et automatisé. Exemple pour un T2 de 50 m² :
| Ville | Prix DVF (50 m²) | Loyer ANIL (50 m²) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Paris 18e | 425 000 € | 900 €/mois | 2,5% |
| Lyon 7e | 225 000 € | 650 €/mois | 3,5% |
| Saint-Étienne | 52 500 € | 375 €/mois | 8,6% |
| Mulhouse | 55 000 € | 400 €/mois | 8,7% |
| Limoges | 75 000 € | 425 €/mois | 6,8% |
Les écarts sont considérables : un investisseur à Saint-Étienne obtient plus de 3 fois le rendement d'un investisseur parisien.
Le rendement brut ne suffit pas
Un rendement brut élevé ne garantit pas un bon investissement. Il faut croiser avec d'autres indicateurs :
- Vacance locative : si le bien reste vide 3 mois par an, le rendement réel chute de 25%
- Turnover locatif : chaque changement de locataire coûte 1 à 2 mois de loyer (remise en état, recherche)
- Liquidité du marché : pouvoir revendre facilement est crucial
- Démographie : une ville qui perd des habitants aura de plus en plus de vacance
- Sécurité : les quartiers perçus comme dangereux ont plus de mal à attirer des locataires stables
C'est pourquoi sur Analyse Immo, la rentabilité représente 25% du score, pas 100%. Les 75% restants intègrent la démographie, la sécurité, les transports, le DPE et la liquidité.
Rendement brut vs rendement net
Le rendement net déduit toutes les charges du propriétaire :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
- Frais de gestion locative (6-8% si agence)
- Provision pour travaux
- Vacance locative (1 mois/an en moyenne)
En règle générale, le rendement net représente 65 à 75% du rendement brut. Un rendement brut de 8% donne un net d'environ 5,5 à 6%.
Pour aller plus loin, notre simulateur LMNP calcule le rendement net-net après fiscalité, avec comparaison micro-BIC vs régime réel et amortissement par composants.
Limites des données ANIL
- Loyers d'annonce : les loyers réellement payés sont en moyenne 5 à 10% inférieurs aux loyers affichés dans les annonces
- Pas de distinction meublé/nu : le loyer ANIL est un indicateur global, sans distinguer la location meublée (généralement 15-20% plus cher) de la location nue
- Pas de variation infra-communale : dans les grandes villes, le loyer peut varier du simple au double selon le quartier
Comment nous utilisons les données ANIL
Notre pipeline croise automatiquement les loyers ANIL avec les prix DVF pour chaque commune :
- Import des loyers médians ANIL par commune
- Croisement avec le prix DVF médian au m²
- Calcul du rendement brut : (loyer_m2 × 12) / prix_m2 × 100
- Normalisation : rendement normalisé entre 2% (score 0) et 10% (score 10)
- Simulation automatique : pour chaque fiche ville, simulation sur un T2 de 50 m²
Le résultat est visible sur chaque fiche ville : loyer moyen, rendement estimé et simulation d'investissement.
Les données ANIL transforment le rendement locatif d'une intuition en un chiffre objectif. Croisées avec les prix DVF réels, elles permettent de comparer 35 000 communes sur un même critère.
Comparez les rendements locatifs de vos villes cibles sur analyse-immo.fr/classement.