Avec des prix allant de 7 500 €/m² dans le 19e à plus de 15 000 €/m² dans le 6e, Paris reste le marché immobilier le plus hétérogène de France. En 2026, après deux ans de correction, quelle est la situation réelle arrondissement par arrondissement ?
Tendance générale : la correction de 2022–2024
Depuis le pic de 2022, Paris a enregistré une baisse moyenne de 8 à 12% des prix, portant le prix moyen parisien autour de 9 500–10 000 €/m² en 2026. Cette correction, liée à la hausse des taux d'intérêt, touche tous les arrondissements mais avec des intensités variables.
Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) permettent d'analyser ces tendances avec précision. Consultez les données en temps réel sur la fiche Paris →
Prix immobilier par arrondissement à Paris (2026)
Rive Droite
1er arrondissement — ~13 000 €/m² Le cœur historique de Paris. Prix très élevés, peu de transactions (parc résidentiel limité). Principalement des appartements haussmanniens de prestige. Rendement locatif : ~2,2%.
2e arrondissement — ~12 000 €/m² Quartier des Grands Boulevards, devenu très prisé. Bonne animation, commerces. Légèrement plus accessible que le 1er.
3e arrondissement — ~12 500 €/m² Le Marais nord. Très recherché, notamment par les jeunes cadres et la clientèle internationale. Peu de transactions, marché tendu.
4e arrondissement — ~13 500 €/m² Le Marais central (île Saint-Louis incluse). Un des arrondissements les plus chers de Paris. Patrimoine architectural exceptionnel.
8e arrondissement — ~13 000 €/m² Champs-Élysées, Triangle d'Or. Prix premium pour un marché très actif sur le segment luxe. Peu accessible aux investisseurs classiques.
9e arrondissement — ~11 000 €/m² L'Opéra, Pigalle, South Pigalle (SoPi). Quartier populaire en pleine gentrification, très recherché. Bon compromis entre prix et qualité de vie.
10e arrondissement — ~10 500 €/m² Canal Saint-Martin, République. Très populaire depuis 10 ans. Prix en légère baisse depuis 2022 mais toujours recherché.
11e arrondissement — ~10 500 €/m² Bastille, Oberkampf, Nation. Vivant, populaire, bien desservi. Bon potentiel locatif notamment auprès des jeunes actifs.
12e arrondissement — ~9 500 €/m² Bastille, Bercy, Bois de Vincennes. Plus calme, bon rapport qualité/prix pour Paris. Le Village de Bercy attire.
16e arrondissement — ~11 000 €/m² Bourgeois et résidentiel. Marché stable, peu de vacance. Rendement faible (~2,5%) mais capital sécurisé.
17e arrondissement — ~10 500 €/m² Hétérogène : le nord (Batignolles) très bobo, le sud plus classique. Batignolles a beaucoup progressé.
18e arrondissement — ~9 000 €/m² Montmartre (cher), puis des secteurs plus populaires (Barbès, Clignancourt). Grand écart interne.
19e arrondissement — ~7 800 €/m² Le moins cher de Paris rive droite. Les bords du canal de l'Ourcq et le Parc de la Villette dynamisent le quartier. Rendement locatif : ~3,5%.
20e arrondissement — ~8 200 €/m² Ménilmontant, Belleville, Père-Lachaise. Quartier populaire et cosmopolite, bien desservi. Fort potentiel de valorisation encore possible.
Rive Gauche
5e arrondissement — ~13 000 €/m² Latin, Panthéon, Jussieu. Présence universitaire forte. Bon marché locatif étudiant mais prix élevés.
6e arrondissement — ~15 000 €/m² Saint-Germain-des-Prés. L'arrondissement le plus cher de Paris. Marché du luxe et des investisseurs patrimoniaux.
7e arrondissement — ~14 000 €/m² Tour Eiffel, Invalides, Assemblée nationale. Calme, chic, très cher. Marché stable et patrimonial.
13e arrondissement — ~9 000 €/m² Tolbiac, Olympiades, Bibliothèque nationale. Marché plus accessible, fort renouvellement avec le Grand Paris.
14e arrondissement — ~9 800 €/m² Montparnasse, Alésia. Bon cadre de vie, prix dans la moyenne parisienne. Bien desservi (Montparnasse TGV).
15e arrondissement — ~9 500 €/m² Le plus peuplé de Paris. Résidentiel, familial, bien équipé. Bonne demande locative.
19e/20e (voir rive droite)
Tableau récapitulatif
| Arrondissement | Prix moyen €/m² | Tendance 1 an | Rendement brut estimé | |---|---|---|---| | 6e | ~15 000 € | -3% | ~2,0% | | 7e | ~14 000 € | -2% | ~2,1% | | 4e | ~13 500 € | -4% | ~2,2% | | 1er | ~13 000 € | -3% | ~2,2% | | 8e | ~13 000 € | -5% | ~2,2% | | 5e | ~13 000 € | -3% | ~2,3% | | 3e | ~12 500 € | -4% | ~2,3% | | 2e | ~12 000 € | -3% | ~2,4% | | 9e | ~11 000 € | -5% | ~2,8% | | 16e | ~11 000 € | -2% | ~2,5% | | 17e | ~10 500 € | -4% | ~2,8% | | 11e | ~10 500 € | -5% | ~2,9% | | 10e | ~10 500 € | -6% | ~2,8% | | 14e | ~9 800 € | -4% | ~3,0% | | 12e | ~9 500 € | -4% | ~3,0% | | 15e | ~9 500 € | -4% | ~2,9% | | 13e | ~9 000 € | -5% | ~3,2% | | 18e | ~9 000 € | -6% | ~3,3% | | 20e | ~8 200 € | -5% | ~3,4% | | 19e | ~7 800 € | -5% | ~3,5% |
Source : transactions DVF 2024. Voir les données en temps réel →
Où investir à Paris en 2026 ?
Pour le rendement : 19e et 20e
Les seuls arrondissements où le rendement locatif approche 3,5%. Avec la montée en gamme progressive de ces secteurs (Grand Paris Express, rénovation urbaine), le potentiel de valorisation est réel.
Pour la sécurité patrimoniale : 6e, 7e, 16e
Ces arrondissements ne baissent presque jamais significativement. Ils constituent un placement refuge, mais sans rendement locatif notable.
Pour l'équilibre rendement/valorisation : 11e, 10e, 9e
Ces arrondissements combinent une demande locative forte (jeunes actifs), un bon niveau de vie et des prix encore en correction qui offrent des points d'entrée intéressants.
La question de la réglementation locative
Paris est une zone tendue soumise à l'encadrement des loyers. Cela plafonne mécaniquement les loyers (et donc les rendements). De plus, la location touristique (Airbnb) est fortement encadrée — 120 nuits/an maximum pour la résidence principale, et enregistrement obligatoire.
Ces contraintes renforcent l'intérêt de la location nue longue durée à Paris, ou du LMNP ciblé sur les professionnels en mobilité.
Paris vs province : l'arbitrage 2026
Pour un budget de 300 000 €, voici la comparaison :
| Stratégie | Localisation | Surface | Rendement brut | |---|---|---|---| | Studio Paris 19e | Paris | ~17 m² | ~3,5% | | T2 Rennes centre | Rennes | ~45 m² | ~4,8% | | T3 Angers | Angers | ~75 m² | ~4,8% | | T4 Le Mans | Le Mans | ~100 m² | ~5,5% |
Paris protège mieux le capital à long terme, mais les villes de province offrent un cash-flow nettement supérieur.
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