Le rendement locatif varie du simple au double selon les régions françaises. Alors qu'un investisseur parisien peine à dépasser 3%, son homologue mulhousien peut atteindre 7 à 8% de rendement brut. Voici l'état des lieux complet basé sur nos données DVF et ANIL 2026.
Comment calculer le rendement locatif brut ?
La formule de base :
Rendement brut (%) = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
Exemple : appartement acheté 200 000 €, loué 700 €/mois → rendement brut = (700 × 12) / 200 000 = 4,2%
Le rendement net déduit les charges (copropriété, taxe foncière, assurances, gestion locative, vacance) et représente en moyenne 70 à 80% du rendement brut.
Rendement locatif moyen par région (2026)
Île-de-France — 2,5 à 3,5%
La région capitale présente les rendements les plus faibles de France. Les prix d'achat très élevés (8 000–12 000 €/m² à Paris, 4 000–6 000 €/m² en proche banlieue) ne sont pas compensés par des loyers proportionnels.
Paris intra-muros : environ 2,5–3% brut Petite couronne (92, 93, 94) : 3 à 4% selon les secteurs Grande couronne (77, 78, 91, 95) : 3,5 à 5% dans les villes moins chères
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Auvergne-Rhône-Alpes — 3,5 à 5,5%
La région présente de forts contrastes : Lyon affiche 3,5 à 4% tandis que Clermont-Ferrand, Saint-Étienne ou Romans-sur-Isère peuvent dépasser 6%.
Lyon : ~3,7% (prix élevés ~4 500 €/m², mais marché très liquide) Grenoble : ~4,5% (tension locative forte, 60 000 étudiants) Clermont-Ferrand : ~5,5% (prix accessibles ~2 000 €/m²) Saint-Étienne : ~7%+ (prix très bas mais marché à surveiller)
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Occitanie — 3,5 à 5,5%
Toulouse et Montpellier attirent fortement, avec des marchés dynamiques et une forte population étudiante.
Toulouse : ~3,9% (métropole en croissance, prix ~3 900 €/m²) Montpellier : ~4,0% (80 000 étudiants, 8e ville de France) Perpignan : ~5,5% (prix faibles, demande locative portée par le tourisme) Nîmes : ~5,0% (prix accessibles, tension locative correcte)
Bretagne — 4 à 5,5%
La région bénéficie d'un fort attrait résidentiel post-Covid. Rennes tire vers le haut avec ses grandes écoles et son tissu économique.
Rennes : ~4,8% (score d'investissement parmi les meilleurs nationaux) Brest : ~5,2% (port militaire + université, demande stable) Lorient : ~5,5% (prix accessibles, ~1 800 €/m²)
Pays de la Loire — 4 à 5%
Nantes : ~4,2% (métropole dynamique, prix autour de 3 600 €/m²) Angers : ~4,8% (pôle universitaire, tension locative forte) Le Mans : ~5,8% (prix faibles, desserte TGV Paris en 55 min)
Nouvelle-Aquitaine — 3,5 à 5,5%
Bordeaux : ~3,5% (forte hausse des prix depuis 2015, rendement compressé) Pau : ~5,5% (prix accessibles, bassin d'emploi aéronautique) Limoges : ~6% (prix très bas, marché plus restreint)
Grand Est — 4,5 à 8%
La région présente les meilleurs rendements bruts de France métropolitaine, avec des prix parmi les plus bas.
Strasbourg : ~4,5% (capitale européenne, marché premium) Reims : ~5,5% (prix ~2 500 €/m², forte population étudiante) Mulhouse : ~7 à 8% (prix très bas ~1 200–1 500 €/m², rendement exceptionnel — mais marché à analyser avec prudence) Nancy : ~5,5% (ville universitaire, prix accessibles)
Hauts-de-France — 4,5 à 6%
Lille : ~4,5% (grande métropole du nord, forte demande étudiante) Amiens : ~5,5% (ville universitaire, prix accessibles ~2 000 €/m²) Valenciennes : ~6% (prix bas, marché moins liquide)
PACA — 3 à 5%
La région présente des marchés très hétérogènes entre la Côte d'Azur et l'arrière-pays.
Nice : ~3,5% (prix premium, marché touristique fort) Marseille : ~4,5% (forte disparité entre quartiers — de 2% à 7%+) Toulon : ~4,8% (prix modérés, présence militaire) Avignon : ~5,2% (marché touristique + résidentiel)
Récapitulatif : rendement brut moyen par région
| Région | Rendement brut estimé | Prix m² moyen | |---|---|---| | Île-de-France | 2,5 – 3,5% | 6 000–12 000 € | | PACA | 3,0 – 5,0% | 3 000–6 000 € | | Nouvelle-Aquitaine | 3,5 – 5,5% | 2 000–4 500 € | | Auvergne-Rhône-Alpes | 3,5 – 5,5% | 2 000–5 000 € | | Occitanie | 3,5 – 5,5% | 1 800–4 000 € | | Bretagne | 4,0 – 5,5% | 1 800–3 500 € | | Pays de la Loire | 4,0 – 5,0% | 2 000–3 800 € | | Normandie | 4,5 – 6,0% | 1 500–3 000 € | | Hauts-de-France | 4,5 – 6,0% | 1 500–2 800 € | | Grand Est | 4,5 – 8,0% | 1 200–3 000 € | | Bourgogne-Fr.-Comté | 5,0 – 7,0% | 1 200–2 500 € | | Centre-Val de Loire | 5,0 – 6,5% | 1 400–2 500 € |
Données ANIL et DVF 2024-2026. Le rendement réel dépend du bien, du quartier et de la stratégie de location.
Rendement brut ≠ bon investissement
Un rendement élevé peut masquer des risques importants :
- Vacance locative élevée dans les marchés peu liquides
- Dégradation du parc (passoires thermiques, frais de rénovation)
- Tension sociale dans certains quartiers difficiles (impayés, sinistres)
- Prix en baisse qui effacent le rendement à la revente
Notre score d'investissement intègre ces risques. Une ville avec 7% de rendement mais un score de 4/10 mérite d'être analysée avec prudence.
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